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Investissement locatif : comment la banque lit les loyers futurs
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Un investissement locatif se finance rarement sur le même principe qu’une résidence principale : les loyers attendus entrent dans le calcul de la capacité d’emprunt, mais aucune banque ne les retient de la même façon.
La pondération, un point qui varie banque par banque
Les loyers prévisionnels d’un bien locatif ne sont, chez la plupart des établissements, retenus qu’à une fraction de leur montant dans le calcul du taux d’effort, jamais à 100 %. Cette pondération n’est fixée par aucun texte national : elle relève de la politique interne de chaque banque, et elle peut faire une différence sensible sur la capacité d’emprunt calculée pour le même bien.
Un prix parisien qui rend la rentabilité affichée optimiste
Au prix au mètre carré pratiqué à Paris, une rentabilité brute annoncée par une annonce ou un vendeur se lit rarement comme la banque va la lire elle-même : charges de copropriété, vacance locative, fiscalité du régime retenu réduisent souvent l’écart entre loyer perçu et mensualité de crédit. Une lecture prudente de cette rentabilité, avant de s’engager, évite les mauvaises surprises au moment du dépôt du dossier.
Une question sur votre propre dossier ?
Être rappeléPremier investissement ou patrimoine déjà engagé : deux lectures différentes
Un premier achat locatif est étudié sur les revenus existants et sur les loyers prévisionnels du bien visé. Un investisseur qui possède déjà plusieurs crédits immobiliers doit en plus démontrer que ses biens existants s’autofinancent : cette démonstration pèse sur le choix des banques sollicitées, pas seulement sur le montant du dossier.
Faire chiffrer votre projet locatif
Étudier mon investissement locatifUn premier échange permet de situer comment les banques liront les loyers de votre projet, avant de vous engager sur un prix d’achat.