Investissement locatif
Le premier échange porte sur les loyers attendus du bien visé et sur la façon dont chaque banque les pondère dans le calcul de la capacité d’emprunt, un point qui varie sensiblement d’un établissement à l’autre.
Courtage en crédit immobilier
Financer un investissement locatif à Paris
À Paris, un investissement locatif se finance rarement comme une résidence principale : les loyers attendus entrent dans le calcul, mais chaque banque les pondère à sa manière, et le prix au mètre carré parisien rend la rentabilité affichée souvent optimiste.
Ce que vous y gagnez
Une présentation du dossier qui met en avant les loyers attendus dans le calcul du taux d’effort
Une comparaison entre plusieurs banques, dont certaines pondèrent les loyers plus favorablement que d’autres
Une lecture prudente de la rentabilité affichée, avant de s’engager sur un prix parisien
Déroulé
Comment se monte ce dossier
1
Premier échange
Situation, projet et premiers repères sur ce qu’une banque va regarder.
2
Plan de financement
Réunion des pièces et construction du dossier poste par poste.
3
Dépôt auprès de plusieurs banques
Le même dossier comparé sur taux, assurance et frais.
4
Offre de prêt
Dix jours de réflexion, puis acceptation dans les trente jours de validité.
Une question sur votre situation avant de démarrer ?
Décrire votre projetPour qui, dans quels cas
Ce service s’adresse à qui achète un premier bien locatif parisien comme à qui étoffe un patrimoine déjà engagé. Un investisseur récent (premier bien) et un investisseur expérimenté (plusieurs crédits en cours) ne sont pas lus de la même façon par une banque : le second doit démontrer que ses biens existants s’autofinancent, ce qui pèse sur le choix des établissements sollicités.
Un premier échange permet de vérifier, avant tout dépôt de dossier, quelles pièces seront demandées et quels établissements sont les plus susceptibles d’y répondre favorablement.
Le déroulé décrit plus bas sur cette page correspond au parcours normal, sans incident. Une pièce manquante, une situation qui évolue en cours d’instruction ou une réponse négative d’un premier établissement ne remettent pas en cause le dossier dans son ensemble : elles décalent le calendrier, elles ne l’arrêtent pas.
Ce qui est compris
Ce que couvre l’accompagnement
- La lecture de la pondération des loyers futurs par chaque banque sollicitée
- La constitution d’un dossier qui met en avant la rentabilité prévisionnelle du bien
- La comparaison de plusieurs établissements sur ce type de profil, souvent traité différemment d’une résidence principale
- Le suivi jusqu’à l’offre de prêt
Budget : ce qui le fait varier
Le coût dépend du modèle de rémunération retenu (commission bancaire, honoraires, ou les deux) et du nombre de banques comparées, comme pour tout dossier de financement. Un dossier d’investissement locatif demande souvent une instruction plus fine (bail, rentabilité, régime fiscal du bien) : ce temps se reflète dans les honoraires quand ils existent, jamais exigés avant le déblocage des fonds.
Documents à réunir
Ce qui fait gagner du temps sur ce dossier
- Les trois derniers bulletins de salaire ou bilans, revenus locatifs existants compris
- Les avis d’imposition des deux dernières années
- Le compromis de vente du bien visé et, si le bien est déjà loué, le bail en cours
- Une simulation de loyer si le bien est vendu vide
Réunir ces pièces avant le premier échange n’est jamais une obligation : un dossier incomplet au départ se complète au fil de l’instruction. Les avoir sous la main accélère simplement la première lecture.
Cadre réglementaire
Ce que la loi encadre déjà
Le courtier en crédit immobilier (IOBSP catégorie courtier) est tenu à un devoir de conseil formalisé : recueil de la situation, explication des caractéristiques essentielles de chaque offre, mise en garde le cas échéant. Cette obligation se matérialise par un document écrit, distinct de l’offre de prêt elle-même.
Une fois l’offre de prêt reçue, la loi impose un délai de réflexion de dix jours avant toute acceptation, incompressible, et une durée de validité minimale de trente jours pendant laquelle la banque maintient ses conditions. Aucun de ces deux délais ne peut être raccourci, quel que soit le calendrier du projet.
Interdiction de percevoir une rémunération avant le déblocage effectif des fonds, devoir de conseil écrit : ces deux garanties s’appliquent quelle que soit la prestation demandée. Tout intermédiaire en opérations de banque doit en outre être immatriculé au registre unique tenu par l’ORIAS, consultable gratuitement en ligne avant tout mandat.
Le taux d’effort, plafonné à 35 % des revenus nets par la décision du Haut Conseil de stabilité financière depuis le 1er janvier 2022, s’applique de la même façon à ce type de dossier qu’à un achat classique. La durée maximale de crédit reste fixée à 25 ans, portée à 27 ans dans deux cas précis : un achat dans le neuf en l’état futur d’achèvement, ou un projet comportant une part significative de travaux avec différé de remboursement.
Ces règles ne remplacent pas l’étude d’un dossier réel : elles fixent le cadre dans lequel chaque banque exerce sa propre marge d’appréciation, notamment sur le reste à vivre, qui n’est fixé par aucun texte national et varie d’un établissement à l’autre.
Une question sur ce cadre avant de déposer un dossier ?
Nous écrireOù nous nous déplaçons pour cette prestation
Investissement locatif dans la petite couronne
Le service s’exerce à Paris et dans les communes voisines, notamment :
Qui traite ce dossier
La même équipe suit ce type de dossier, sur Paris comme dans le reste de la petite couronne.
Ce que porte le premier échange
Souvent associé
Dossier atypique
Dossier atypique →SCI familiale
SCI familiale →Questions fréquentes
Les loyers futurs comptent-ils dans le calcul de la capacité ?
Oui, mais chaque établissement applique sa propre pondération sur les loyers prévisionnels retenus dans le calcul du taux d’effort : ce point se vérifie banque par banque, il n’existe pas de règle unique publiée.
Le taux d’effort de 35 % s’applique-t-il aussi à l’investissement locatif ?
Oui : la décision du Haut Conseil de stabilité financière (35 % de taux d’effort, 25 ans de durée maximale, 27 ans en cas de différé) s’applique à tous les crédits immobiliers, résidence principale comme investissement locatif.
Faut-il déjà avoir un premier bien pour investir en locatif à Paris ?
Non, un premier achat peut être un investissement locatif. Le dossier est alors examiné sur les revenus existants et sur les loyers prévisionnels du bien visé, pondérés par la banque.
Faire étudier votre dossier
Investissement locatif : un premier échange suffit pour situer votre projet et savoir quelles banques comparer.
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